Análise à luz da Lei 6.766/1979, jurisprudência contemporânea e consequências jurídicas
O parcelamento do solo urbano no Brasil é regulado pela Lei 6.766/1979, cujo escopo visa organizar a expansão urbana e proteger tanto a coletividade quanto os futuros adquirentes, evitando lotear ou desmembrar áreas sem infraestrutura, controle urbanístico ou aprovação dos órgãos competentes. Os arts. 37 e 38 dessa lei desempenham papel crucial nessa regulamentação, proibindo expressamente a comercialização de lotes antes do devido registro.
Entretanto, na prática, muitas vendas de terrenos são realizadas em loteamentos sem regularização formal, situação que gera insegurança jurídica, prejuízos aos adquirentes e desordem urbana. A análise da jurisprudência permite compreender como os tribunais têm aplicado a norma, e quais os efeitos concretos para as partes envolvidas.
Este estudo visa: (i) expor o conteúdo normativo dos arts. 37 e 38 da Lei 6.766/1979; (ii) apresentar a orientação jurisprudencial recente; (iii) discutir as consequências jurídicas da venda irregular; e (iv) refletir sobre os desafios para a efetivação da proteção legal conferida pela norma.
Base normativa: arts. 37 e 38 da Lei 6.766/1979
- O art. 37 da Lei 6.766/1979 dispõe que “é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.
- O art. 38 complementa: caso o loteamento ou desmembramento não esteja registrado, devidamente executado ou notificado pela Prefeitura (ou Distrito Federal, se for o caso), o adquirente que já tenha firmado contrato de compra e venda deve suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para que regularize a situação. A lei prevê que, então, o comprador deposite as prestações em juízo ou em conta à disposição judicial, até eventual regularização do parcelamento.
Esse regime revela a natureza imperativa da norma: a intenção legislativa é coibir a comercialização de lotes sem os requisitos urbanísticos e registrais indispensáveis, resguardando direitos difusos, coletivos e individualizados.
Além disso, a lei estabelece sanções penais e administrativas para quem desrespeitar a vedação, não apenas para os loteadores, mas para quem concorra para prática de venda irregular.
Jurisprudência contemporânea: entendimento do STJ e demais tribunais
A jurisprudência majoritária confirma a imperatividade dos arts. 37 e 38 da Lei 6.766/1979, independentemente da vontade das partes envolvidas.
- Em 2024, a 3ª Turma do STJ, no Resp 2.166.273/SP, decidiu que a compra e venda de lote não registrado é nula mesmo quando o adquirente tinha ciência da irregularidade no momento da contratação. O tribunal entendeu que o objeto do contrato é ilícito, e que a ciência do comprador não convalida o negócio.
- O entendimento foi reafirmado em informativos recentes: a vedação legal do art. 37 é cogente e aplica-se inclusive a contratos firmados entre particulares, sem diferenciação quanto à natureza do negócio.
- Complementarmente, há decisões que vedam a outorga de escritura pública ou adjudicação compulsória de imóvel inserido em loteamento irregular — a ausência de registro inviabiliza a individualização do lote mediante matrícula, pré-requisito essencial.
- Tribunais estaduais também têm aplicado a norma: por exemplo, houve caso em que se negou pretensão de rescisão contratual por inadimplemento, porque o lote era objeto de parcelamento irregular — estando fulcrado na vedação do art. 37, a pretensão foi rejeitada.
Esses precedentes consolidam o entendimento de que os contratos de compra e venda de lotes oriundos de loteamentos não registrados são nulos de pleno direito, e que a invariabilidade da norma afasta qualquer argumento de que a aceitação das partes ou a ciência da irregularidade possam legitimar o negócio.
Consequências práticas da nulidade e o papel do adquirente e do Poder Público:
Efeitos da nulidade e devolução de valores
A declaração de nulidade implica o retorno ao status quo ante: as partes devem ser restituídas ao estado anterior à celebração do contrato. Assim, o comprador tem direito à devolução das quantias pagas, com correção monetária e juros, quando for o caso.
Esse entendimento dá segurança jurídica ao adquirente, evitando que permaneça em insegurança quanto à propriedade ou construções no lote. Também desestimula práticas de loteamento clandestino, incentivando a regularização.
Impossibilidade de individualização do lote e obtenção de escritura/imóvel registrável
Sem o registro do loteamento, não há como obter matrícula individualizada para o lote, o que inviabiliza a outorga de escritura pública, a adjudicação compulsória ou outros instrumentos de regularização da propriedade.
Essa limitação impede, inclusive, a obtenção de financiamento, a regularização fiscal, e inviabiliza a segurança jurídica da posse e propriedade.
Responsabilidade do loteador e sanções
A venda ou promessa de venda de lote em parcelamento irregular está expressamente vedada e sujeita a sanções previstas na própria Lei 6.766/1979 — inclusive penal.
Ademais, o Poder Público municipal (ou Distrito Federal) e o Ministério Público podem atuar para notificar o loteador, promover a regularização ou adotar medidas cabíveis contra a irregularidade.
Crítica e desafios à efetividade da norma
Apesar da clareza normativa e da jurisprudência consolidada, persistem desafios práticos para a plena eficácia da proteção conferida pela Lei 6.766/1979:
- Fiscalização deficiente: muitos loteamentos clandestinos continuam sendo vendidos, especialmente em áreas periféricas ou em expansão, sem que haja fiscalização eficiente pelo poder público municipal.
- Demora na regularização: mesmo quando existe a intenção de regularização pelo loteador, os entraves burocráticos, a morosidade administrativa e os custos para urbanização atrasam ou inviabilizam o registro.
- Inércia dos adquirentes: muitos compradores desconhecem seus direitos e os riscos da compra — fazem pagamentos contínuos sem exigir a regularização, o que pode gerar prejuízos irreversíveis se, por exemplo, o loteador falir ou desaparecer.
- Impactos sociais e urbanísticos: loteamentos irregulares contribuem para ocupação desordenada, carência de infraestrutura urbana, problemas ambientais e déficit de serviços públicos, contrariando o fim da norma de promover o ordenamento do solo e a dignidade urbana.
Esses obstáculos demonstram que a norma, embora bem estruturada, depende da conjugação de esforços de Poder Público, Ministério Público, cartórios e sociedade civil para sua efetiva implementação.
Conclusão
Os arts. 37 e 38 da Lei 6.766/1979 têm papel central na prevenção de loteamentos clandestinos e na tutela da segurança jurídica imobiliária. A jurisprudência recente, em especial decisões do STJ, consolidou a interpretação de que contratos de compra e venda de lotes não registrados devem ser declarados nulos, independentemente da ciência do adquirente ou da anuência das partes.
Em consequência, a regularização do parcelamento do solo constitui condição essencial para a validade dos atos de alienação e para a possibilidade de obtenção de matrícula, escritura e propriedade formal. A nulidade dos contratos protege o adquirente e preserva o interesse público, mas sua efetividade exige fiscalização ativa, consciência dos compradores e atuação firme do poder público e do Ministério Público.
Por fim, a lei revela-se não apenas como instrumento de ordenamento urbanístico, mas como mecanismo de proteção social e de promoção de justiça fundiária, evitando a consolidação de ocupações irregulares que comprometem a qualidade de vida e o direito à cidade.