A Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, gestou o Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e, para geri-lo, instituiu o BNH – Banco Nacional da Habitação. A missão de ambos era estimular a construção de habitações de interesse social, além de oportunizar o financiamento da casa própria. O BNH captava recursos financeiros por meio das Cadernetas de Poupança e do FGTS e os distribuía a agentes financeiros privados (bancos). Estes financiavam empreendimentos aos incorporadores e construtores, que os repassavam a compradores de imóveis (mutuários).
O Sistema parecia muito bom! Mas a inflação mensal de dois dígitos e a consequente instabilidade econômica acabaram por desestabilizá-lo. O BNH, desde a fundação, adotou o Sistema Hipotecário para financiar imóveis. Aliás, como sempre aconteceu nos EUA. A diferença é que por lá a hipoteca sempre funcionou – e ainda funciona – muito bem. A justiça garante sua higidez. No Brasil, ao contrário, o populismo e o “coitadismo” sempre falaram mais alto. Como resultado, a retomada de imóveis inadimplidos tornou-se missão quase impossível.
Além da burocracia que, historicamente, emperra as decisões judiciais, o sentimento de hipossuficiência atribuído ao mutuário do BNH frente ao banco financiador retardava ainda mais a adjudicação. O BNH foi extinto em 1986, e o sistema hipotecário entrou em decadência. A solução foi a sua substituição por um processo que oferecesse agilidade e segurança jurídica. Surgiu então a Lei nº 9.514, de 20/11/ 1997, permitindo a alienação fiduciária para financiamentos imobiliários. O sistema já existia e funcionava muito bem para os automóveis.
No caso da hipoteca, a propriedade do imóvel financiado era do mutuário (adquirente do imóvel). Em caso de inadimplência, o agente financeiro tinha de recorrer à Justiça. A adjudicação do imóvel no Brasil podia levar de dois a quatro anos. Nesse período, o devedor deixava de pagar as despesas ordinárias do imóvel e, não raro, o depredava. Na alienação fiduciária, o agente financeiro fica com a propriedade do bem. O mutuário a detém apenas a título precário e resolúvel. Ou seja, se não pagar, perde o bem em favor do banco, sem interferência judicial.
Tudo que o credor tem de fazer é notificar extrajudicialmente o devedor, por meio de oficial de cartório, para que cumpra o contrato de mútuo. Não havendo resposta, o cartório averba a certidão de não pagamento na matrícula do imóvel, consolidando-o como propriedade do agente financiador. Este, por sua vez, fica autorizado, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/97, a vender o bem em leilão extrajudicial, sem qualquer oposição da Justiça. Por óbvio, a nova modalidade financial trouxe a esperada agilidade processual, com segurança jurídica.
É inadmissível que recursos financeiros empregados em determinado financiamento fiquem nele retidos anos a fio, por inadimplemento. O capital precisa girar, para produzir novos financiamentos. No entanto, depois de 26 anos de vigência, a constitucionalidade da adjudicação extrajudicial contida na Lei nº 9.514/97 veio a ser contestada. Para o relator do processo, ministro Luiz Fux, a Lei reduziu juros e revolucionou o mercado imobiliário. O pedido foi negado por 09 votos a 02. Não há dúvidas de que, desta vez, o STF não poderia ter decidido melhor!
Presidente do Cofeci – João Teodoro