A Lei nº 6.649, de 16 de maio de 1979, sancionada pelo então Presidente João Figueiredo, regulamentou as relações locatícias urbanas no Brasil até 17 de outubro de 1991. No dia seguinte, 18, derrogando aquela, entrou em vigor a Lei nº 8.245/1991, atual lei do inquilinato, cujo artigo 85 estabelece total liberdade de estipulação e reajuste de alugueis, mas proíbe sua vinculação ao salário mínimo ou à variação cambial. Assim, dentre vários outros índices oficiais de atualização monetária, o mercado locatício decidiu adotar o IGPM para a maioria dos contratos.
Ocorre que a composição do IGPM, como visto em artigo anterior, leva em conta preços no atacado, para produtos industriais e agropecuários, com peso ponderado de 60%, contra 30% para preços no varejo e só 10% para a construção civil. Trata-se, portanto, de índice baseado na macroeconomia, o que o torna sensível à variação cambial e aos produtos de exportação. Por isso, fechou 2020 em estratosféricos 23,14%, e 2021 em 17,78%. Na tosca tentativa de amenizar essa situação, um deputado federal propôs projeto de lei obrigando a adoção do IPCA.
Entretanto, a substituição de um índice por outro, também sem relação direta com o mercado de locações, não era a melhor solução. Motivado pela discórdia, o Ibre (Instituto Brasileiro de Economia), da FGV, tratou de compor um índice próprio para o mercado locatício. Surgiu então o IVAR – Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (nada a ver com VAR, do futebol). O indexador mede a variação mensal dos preços de alugueres, considerando apenas valores acordados em novos contratos. Pelo menos em tese, é mais consentâneo com o mercado afim.
A metodologia adotada pelo Ibre/FGV já vinha sendo estudada e testada há cerca de um ano. O maior problema, como em todo processo estatístico, reside na coleta de informações confiáveis. Neste primeiro momento, o Ibre firmou parceria com grandes imobiliárias de quatro capitais brasileiras (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo horizonte e Porto Alegre) e analisou dez mil novos contratos de locação. O número é portentoso, mas desconsidera realidades regionais. O indexador seria melhor se, além da média nacional, oferecesse índices regionais.
O projeto, no entanto, reflete bem nossa opinião sobre a livre negociação entre proprietários e inquilinos. Na “briga” entre IGPM e IPCA, sempre defendemos essa tese, a despeito de esdrúxulas propostas legislativas. Indiretamente, é o que propõe o Ibre/FGV. Contratos novos são sempre negociados. O desemprego durante a pandemia retesou o reajuste dos aluguéis. Não seria justo que a lei impusesse correção fora dessa realidade. Indexadores baseiam-se na média ponderada de preços de produtos e serviços. Por isso, não devem ser aplicados genericamente.
Por outro lado, contratos recém firmados, sem dúvida, devem refletir preços reais, negociados em sintonia com a lei natural da oferta e procura, que nada tem a ver com medidores de inflação. Uma vez acordado o valor, não há o que reclamar, porque as partes tiveram chance de decidir com base em suas próprias necessidades e possibilidades. O IVAR, portanto, representa um verdadeiro nocaute no populismo congressual brasileiro que, na escassez de ideias criativas, nunca hesita em decidir pelo uso da força legislativa!
Por João Teodoro – Presidente do Cofeci