Ganho de capital na venda de bens imobiliários, sob a ótica do nosso Imposto de Renda, é a diferença entre o valor de aquisição, sem qualquer correção, e o valor de alienação de qualquer bem, móvel ou imóvel. Trata-se de evidente confisco. Correção monetária nada mais é do que a atualização de valores corroídos pela inflação. Mas nem isso o governo considera. Seria justo se, anualmente, atualizássemos o valor dos bens pela inflação. No momento da venda, pagaríamos tributo sobre a diferença entre o valor atualizado e o da alienação. Isso, sim, seria ganho de capital.
Todavia, a fim de mitigar danos à sua imagem de estado arrecadador, o governo permite que bens imóveis adquiridos até o ano de 1969 (51 anos) fiquem isentos de tributação sobre ganho de capital. Daí para a frente, no entanto, o art. 18 da Lei 7.713, de 22 de dezembro de 1988, estabelece que, a cada ano, o “ganho de capital” seja tributado em mais 5%, até 1989. Daí para a frente, 100% do “ganho de capital” passou a ser considerado como receita tributável.
A Lei 8.981, de 20 de janeiro de 1995, definiu tributação de 15% sobre o “ganho de capital”. Mas a Lei 13.259, de 16/03/2016, convertida da Medida Provisória 692/2015, introduziu tabela elevando, mais uma vez, os percentuais de tributação sobre “ganho de capital”: 15%, se o valor for de até R$ 5 milhões; 17,5%, sobre parcela de valor entre R$ 5 e R$ 10 milhões; 20%, sobre parcela entre R$ 10 e R$ 30 milhões; e 22,5%, sobre parcela acima de R$ 30 milhões. Entretanto, a MP 692/2015, convertida na Lei 8.981, estabelecia percentuais bem maiores, entre 15% e 30%.
Como paliativo, antes da leonina MP 692/2015, o art. 40 da Lei 11.196, de 21 de novembro de 2005, criou os fatores FR1 e FR2, que reduzem o “ganho de capital” para imóveis adquiridos antes e depois da lei, de forma decrescente. Não deixa de ser um benefício, entre tantos malefícios. Imóveis são declarados sempre pelo valor histórico da aquisição, sem correção. Por isso, nesta quinta, 15 de abril, o Senado aprovou o PL (Projeto de Lei)nº 458, que institui REARP (Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial), incluindo bens móveis e ativos financeiros.
A alíquota de tributo a ser pago pela atualização do patrimônio imobiliário será de 3%, linearmente. Menos que os 4% propostos pelo Ministério da Economia. O tributo decorrente do REARP poderá ser pago em até 36 parcelas mensais. O PL prevê prazo de 210 dias (7 meses) para adesão, mediante declaração específica, mesmo que não haja saldo de recursos declarados sobre os bens regularizados. Porém os imóveis beneficiados não poderão ser vendidos em até três anos depois da adesão, sob pena de anulação do REARP e reincidência da Lei 8.981/95.
O Projeto abrange bens de propriedade do aderente antes de 31 de dezembro de 2020. A restrição de três anos para venda pode parecer desestímulo ao mercado imobiliário. Mas não é! O retorno à aplicação da lei anterior pode ser vantajoso e aproveitará o tributo até então recolhido no REARP. O art. 3º, § 10, IV prevê que os imóveis a serem atualizados sejam avaliados por “entidade especializada”, o que, em tese, inclui Corretores de Imóveis inscritos no CNAI. Faltam agora a aprovação pela Câmara dos Deputados e a sanção presidencial.
João Teodoro da Silva
Presidente – Sistema Cofeci-Creci – 18/ABR/2021