Desde 2006, quando participei, em San Francisco, CA, pela primeira vez da convenção anual da National Association of Realtors (NAR Convention) – que reúne cerca de 25 mil corretores de imóveis – interessei-me em saber como funcionava naquele país a captação de imóveis. Surpreso, constatei que nunca houve por lá qualquer dispositivo legal que obrigasse a captação exclusiva. Porém não há, nos EUA, corretor que anuncie imóveis sem exclusividade. Então, qual é o segredo capaz de garantir essa segurança aos negócios imobiliários?
Ocorre que, nos EUA, os negócios imobiliários entre os corretores são compartilhados por meio de uma ferramenta de software conhecida como MLS – Multiple Listing Service. Por meio dela, um imóvel angariado por um único corretor é disponibilizado à venda por todos os corretores que façam parte do mesmo MLS. Porém, para que isso seja possível, o imóvel tem de ser opcionado com exclusividade. Conhecendo esse modus operandi do mercado, nenhum proprietário se nega a dar autorização exclusiva ao profissional que lhe seja de confiança.
Assim, com uma única opção, o proprietário tem seu imóvel oferecido à venda, com total segurança, por dezenas ou até centenas de corretores de imóveis. Lamentavelmente, questões culturais nos impedem de assimilar no Brasil semelhante ferramenta. Os Crecis não podem, por força de decisões judiciais e do CADE, exigir que seus inscritos trabalhem só com exclusividade. Embora não haja nada que os impeça de fazê-lo. A solução, portanto, está na conscientização de cada um de nossos profissionais, ou na criação de ferramenta de software que os proteja.
Por outro lado, mesmo com contrato de exclusividade, corretores de imóveis estão sujeitos a bypass. Chamou-me a atenção um caso relatado recentemente no Ceará. Uma corretora contratada com exclusividade fez constar do acordo que, mesmo após vencida a opção, até um ano depois, se o imóvel fosse vendido a cliente por ela apresentado, os honorários lhe seriam devidos. Um seu cliente, levado para conhecer o imóvel, “desinteressou-se”. Mas, dentro do prazo contratual, à revelia da corretora, fechou o negócio direto com a proprietária.
Surpreendentemente, acionado, o juízo de 1º grau negou à corretora os honorários correspondentes, sob a alegação de que “ela não teria prospectado o cliente comprador”. O CCB, no art. 726, diz: “…se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”. Tudo indica que o caso sob análise é exatamente este. Mas a Corretora não só prospectou o cliente, ela também o acompanhou na visita ao imóvel.
O resultado útil foi alcançado de sobejo! Portanto devidos são os honorários. Assim, sem entrar no mérito da decisão, só há duas possibilidades: a petição foi ineficaz ou mal interpretada pelo juiz. Solução: impetrar recurso judicial que restaure a justiça. Mas o problema persiste: Como proporcionar segurança aos corretores? O SGR – Sistema de Governança e Registros do Cofeci oferece chat que grava conversas entre os corretores e seus clientes. As gravações podem ser usadas como prova judicial, porque o Cofeci é autarquia e tem fé pública.
Presidente do Cofeci – João Teodoro da Silva