O Código Civil Brasileiro (CCB) utiliza, na parte em que regra a servidão de passagem, a palavra prédio, para definir qualquer imóvel envolvido na questão. Tecnicamente, trata-se de uma parte delimitada de solo, juridicamente autônoma (com escritura e registro próprios), que pode, ou não, abranger plantações, águas e construções diversas. Prédio, portanto, é termo técnico usado para designar uma unidade de propriedade imobiliária. No linguajar popular, entende-se prédio como edificação. Todavia é importante saber diferenciar os conceitos.
Diz o art. 1378 do CCB: “A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis”. Prédio dominante é aquele que se beneficia da servidão; serviente é o que concede o direito de uso de parte de seu terreno. O assentamento em Cartório de Registro de Imóveis confirma a condição jurídica de direito real ao instituto, consignada no nosso Código Civil.
O art. 1225 do CCB define o que são direitos reais no Brasil. Entre eles, encontramos as servidões, em sentido amplo. Proprietários de imóveis sem acesso à via pública podem requerer o direito de passar sobre uma faixa de terra de outro imóvel, que não lhe pertença. Mas esta não é a única forma de constituição desse tipo de direito. Há também servidões de direito público. São exemplos as pontes ou passagens sobre rios e lagos, ou as rodovias que cortam propriedades privadas. Há ainda servidões de extração de minérios, de gás e de petróleo.
Estas últimas são emblemáticas, porque o direito de lavra sobrepuja o direito real de propriedade. O proprietário da superfície não o é, naturalmente, do subsolo. Um terceiro, público ou privado, pode registrar o direito de lavra e compungir o proprietário do prédio à servidão, a fim de viabilizar a extração do mineral, do petróleo ou do gás. Pode também, se necessário, servir-se de propriedades adjacentes ou não que nada tenham a ver com as jazidas em questão. Outro caso são as linhas de transmissão de energia sobre prédios públicos ou particulares.
Uma rede de alta tensão pode afetar um imóvel particular ou uma rodovia. Esta, por sua vez, pode ter sido constituída por força de servidão, o que cumularia uma afetação sobre outra. Igualmente, pode haver passagem compulsória de linhas elétricas ou de pontes sobre rios e lagos, subordinando-os a sérias limitações de uso. Os próprios cones aeronáuticos, pelos quais passam os aviões, quando aterrissam ou decolam dos aeroportos, são servidões legais que limitam a altura dos edifícios, embora esta limitação se incorpore ao plano diretor do município.
Subterraneamente, também existem servidões constituídas pela passagem de cabos elétricos, de águas e de esgotos. O instituto pode afetar vários prédios simultaneamente, tanto do ponto de vista dominante como serviente. Profissionais Corretores de Imóveis não podem se dar ao descaso de ignorar esta matéria, tendo em vista que, em qualquer caso, não há como desconsiderar a perda valorativa a que se submetem os prédios servientes, não apenas pela restrição de uso que impede sua plena utilização, mas pelo risco a que podem se sujeitar.
Presidente do Cofeci – João Teodoro