Anúncios em plataformas para ofertar imóveis para locação bem abaixo do valor de mercado. Utilização de perfis no WhatsApp de corretores de imóveis por falsários. “Proprietários” que exigem pagamento de meses adiantado via PIX. Esses são alguns dos métodos que vêm sendo utilizados no mercado de locação residencial/comercial e causando um número cada vez maior de vítimas.
O advogado especialista em Direito Imobiliário e corretor de imóveis Marcos Benjamim elenca uma série de cautelas que devem ser adotadas para evitar transtornos, principalmente financeiros. A primeira delas é pedir à pessoa que se identifica como corretor de imóveis o número da sua inscrição no Creci e após isso verificar se a situação do profissional é regular no Órgão, se existe algum processo administrativo, denúncia, etc. E quando se tratar de um anúncio particular, exigir a comprovação de propriedade do imóvel.
Verificar corretor, cliente e proprietário
“É uma avaliação mais profunda, que vale o esforço, pois quando falamos de imóveis estamos tratando de valores consideráveis”, afirma. Quanto ao cliente, o ideal é realizar de imediato um cadastro prévio, com dados básicos, nome completo, número de telefone, endereço, CPF, quem indicou, etc., para saber ou tentar saber com quem estamos lidando.
E se o proprietário é o verdadeiro? Ele explica que através da certidão de registro do imóvel é possível identificar se a pessoa com a qual se está negociando realmente é a proprietária do imóvel. “Muitas pessoas se apresentam, por exemplo, como donas e na verdade são interlocutores, detentores de posse precária, herdeiros, mas não são proprietários, pelo menos no momento. É bom tomar muito cuidado, pois celebrar qualquer tipo de contrato com essas pessoas é passível de nulidade” adverte.
Já o corretor ou empresa imobiliária é fundamental que ao captar o imóvel, solicite do proprietário documentos comprobatórios da propriedade, como também firme um contrato de autorização de intermediação ou de administração da locação. E quando for locar, faça uma ficha de cadastro completa do propenso locatário, consulte se a renda é compatível, verifique a situação cadastral e solicite todas as documentações necessárias para firmar o contrato.
Transferência ou sinal
Marcos Benjamim recomenda que em nenhuma hipótese deve-se fazer transferência, sinal ou qualquer tipo de coisa parecida, sem antes visitar o imóvel, constatar se essa pessoa é realmente o proprietário ou profissional registrado e autorizado, além de assinar um contrato. “Toda transferência via PIX é remetida a um CPF, o que a vítima deve fazer é entrar em contato com essa pessoa e solicitar a devolução do valor, mas caso não consiga deve ingressar com uma ação pertinente, tipificada como apropriação de coisa achada prevista no Art. 169 do Código Penal”, orienta.
No tocante a anúncios em plataformas como OLX deve sempre se certificar da veracidade do anúncio se o bem realmente existe e se a pessoa anunciante é um profissional registrado no Conselho e autorizado ou se é realmente o proprietário. Solicitar número da inscrição e regularidade do profissional, autorização de intermediação, certidões do imóvel, matrícula do IPTU são maneiras de se resguardar. Já as eventuais vítimas devem fazer uma ocorrência na delegacia de crimes virtuais e procurar de imediato um advogado especialista na área.
Garantias locatícias
A garantia mais utilizada é caução locatícia em dinheiro, que não poderá exceder 3(três) meses de aluguel. A segunda mais é a fiança na figura do fiador. A Lei do inquilinato em seu artigo 37 permite que sejam praticadas quatro tipos de garantias para os contratos de locação.
“A caução de 3x aluguéis, apesar de ser a mais praticada no mercado, é de longe a melhor garantia para o locador. Pois toda dívida, inadimplemento dos aluguéis, como também os danos ao imóvel, todos esses prejuízos gerados pelo locatário, devem ser suportados em sua totalidade por esse valor de 3 alugueis, e caso não seja suficiente, terá o locador que ingressar com uma ação própria para cobrar esse saldo remanescente, se houver, o que consistirá num grande prejuízo”, esclarece.
O especialista lembra ainda ser estritamente proibido exigir do locatário mais de uma garantia locatícia no mesmo contrato de locação, como previsto no § único do art. 37 da referida Lei: é vedado, sob pena de nulidade e demais penalidades.
Por fim, Marcos Benjamim explica que essas regras e cuidados devem ser utilizadas para todo tipo de locação, seja residencial ou comercial.
Sobre Marcos Benjamin Filho
É administrador, empresário, advogado especialista em Direito Imobiliário e Corretor de Imóveis. Possui graduação em Administração de Empresas pelo Instituto Ensino Superior da Paraíba (IESP), Possui Graduação em Direito pela Universidade Estácio de Sá RJ. É pós-graduado em Direito Imobiliário pela Universidade Cândido Mendes RJ. Possui especialização em Direito Civil e Imobiliário pela Escola de Magistratura do Estado do Rio de Janeiro EMERJ. Atualmente é membro da Comissão de Ética e Fiscalização Profissional Cefisp/Creci-PB, além de professor das matérias Direito e Legislação e Operações Imobiliárias no curso de TTI da UNEPI.