Além das vendas, a locação está entre os principais produtos do mercado imobiliário e pede bastante atenção dos corretores de imóveis durante todo o processo, que vai além da captação do cliente.
Com diferentes legislações que regem a relação entre locador e locatário, as definições contratuais precisam ser bem acordadas para evitar dor de cabeça no futuro. Por isso, convidamos o corretor de imóveis e advogado especialista no direito imobiliário, Marcos Benjamim para esclarecer dúvidas que permeiam a rotina deste tipo de transação.
Veja:
Fui transferido de cidade. Sou obrigado a pagar a multa do contrato de locação?
Se o inquilino for transferido de cidade por questões profissionais, a lei do inquilinato o isenta do pagamento da multa rescisória, desde que ele avise ao locador com 30 dias de antecedência sobre a transferência e o principal: apresente ao locador a carta de convocação que é emitida pela empresa empregadora ou pelo próprio empregador.
Quando o locatário devolve o imóvel antes do prazo pactuado, deve pagar multa?
A lei do inquilinato assegura apenas ao locatário o distrato do contrato antecipadamente, desde que ele pague a multa do contrato proporcional aos meses restantes que faltariam para completar o contrato. Como calcular a multa?
A fórmula é a multiplicação do valor do aluguel por 3 (que provavelmente será a cláusula prevista no seu contrato). Em seguida, fazer a divisão do resultado pelo número de meses firmados no contrato e, por fim, multiplicar o novo resultado pelo número de meses restante para o contrato ser finalizado. Numa situação hipotética em que o aluguel custe R$1000,00:
Aluguel: R$1000,00
R$1000 x 3 = R$3000,00
R$3000,00 / 30 meses (período do contrato todo) = R$100,00
Caso tenham se passados 12 meses no momento da quebra do contrato, então, restariam 18 meses:
R$100,00 x 18 (número de meses restante no momento da quebra do contrato)
= R$1800,00 (VALOR DA MULTA)
O locador pode vender o imóvel durante o contrato de locação?
Sim. O imóvel que está com contrato de locação pode ser vendido, mas como funciona?
A primeira situação é quando o contrato não tem cláusula de vigência, ou seja, o prazo do contrato. Com isso, o inquilino mesmo que há um mês no imóvel, o novo comprador denuncia a locação, após a escritura e registro ele notifica o locatário, tendo este que devolver o imóvel após 90 dias.
A segunda situação é o contrato de locação com a cláusula de vigência. Porém, o novo comprador terá que esperar o contrato ser finalizado e respeitar o prazo. E o mais importante: averbar o contrato de locação na matrícula do imóvel, após assinatura, se dirigir ao cartório de registro geral de imóveis e fazer esse procedimento.
O locador pode cobrar aluguel antecipadamente?
A lei do inquilinato só permite a cobrança antecipada em duas situações:
- Locação por temporada: aquela que corresponde a um período de 90 dias. Caso o locatário não entregue, no 91º dia o locador já pode entrar com a ação de despejo.
- Locação celebrado entre locador e locatário diretamente. Nessa situação, é possível pagar apenas o mês vigente antecipado.
Quem deve pagar o IPTU, condomínios e demais taxas: locador ou locatário?
As partes têm a liberdade de responsabilizar essa despesa. Mas culturalmente, no mercado, essas despesas ficam sob cuidados do locatário.
Assista: