Das Obrigações e Direitos do Incorporador
Atenta à necessidade de viabilizar as negociações de unidades autônomas em regime de incorporação imobiliária, surgiu a lei a lei 4.591/94 – que rege o procedimento de incorporações imobiliárias – regulando as situações de compra e venda de imóveis ainda não edificados, visando dar maior garantia ao comprador e proporcionar ao vendedor maior segurança quanto ao projeto apresentado. Atualmente, a atividade de incorporação imobiliária é regida pelas Leis Federais 4.591/64, 10.391/04 e 14.382/22.
O art. 32 da Lei 4.591/64 com a nova redação dada pela Lei 14.382/22, estabelece a obrigatoriedade de prévio registro da incorporação na matrícula do imóvel antes do lançamento do empreendimento, o procedimento e documentos necessários, bem como as regras contratuais na relação entre incorporador e adquirentes, normas estas que também são regidas pelo Código de Defesa do Consumidor.
De tal modo, o incorporador somente poderá alienar ou onerar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis as documentações necessárias e ter sido emitido o devido Registro de Incorporação.
Da publicidade
As referidas leis também sancionam que o número do RI, bem como a indicação do cartório competente, deve constar obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios “classificados”.
O que é ratificado pela lei 6.530/78, que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, em seu artigo 20, inciso V diz que é vedada ao Corretor de Imóveis: Anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis.
Também vetado, pelo art. 30 da Resolução-COFECI n. 458/95 que rege: “Nos anúncios de loteamentos e imóveis em condomínios colocar-se-á em destaque, também, o número do registro ou da incorporação no respectivo cartório imobiliário”.
Das penalidades
A inobservância dessas normas pode gerar sérios problemas não somente para o Incorporador, como também para a Construtora, Corretores de Imóveis e Empresas Imobiliárias.
O Registro da Incorporação Imobiliária é extremamente necessário, pois a lei dispõe em seu art. 66 que a negociação de frações ideais pelo incorporador sem ter previamente satisfeito as exigências da lei configura prática de contravenção penal relativa à economia popular.
Compete ainda alertar que também é crime contra a economia popular, promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações e que incorrem na mesma pena o incorporador, o corretor de imóveis e o construtor.