O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem consolidado entendimentos que alteram significativamente a responsabilidade pela quitação de dívidas condominiais, especialmente no que tange a antigos proprietários de imóveis. Essas decisões não apenas corrigem distorções jurídicas, mas também impõem desafios operacionais e estratégicos para administradoras de condomínios e investidores do setor imobiliário.
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- Responsabilidade do Novo Proprietário: Marco Temporal Definido
Em decisões anteriores, o STJ estabeleceu que a responsabilidade do novo proprietário por dívidas condominiais está vinculada ao registro da convenção do condomínio. Dívidas anteriores a esse registro devem ser cobradas do proprietário à época. Por exemplo, em 2018, a Corte decidiu que um proprietário, que adquiriu um imóvel em 2010, não poderia ser responsabilizado por dívidas condominiais de 2008 a 2010, pois a convenção foi registrada em 2009, momento a partir do qual as obrigações passaram a ter caráter propter rem.
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- Usucapião: Aquisição Originária Exclui Responsabilidade por Débitos Anteriores
Em 2024, o STJ determinou que a aquisição de imóvel por usucapião extingue todos os ônus anteriores, incluindo dívidas condominiais, pois não há vínculo entre o novo proprietário e o anterior. Assim, o atual possuidor não responde por débitos deixados pelo antigo proprietário.
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- Herdeiros: Responsabilidade Solidária Após Partilha
Em 2024, a Corte decidiu que herdeiros de imóvel com dívidas condominiais não podem ser responsabilizados diretamente por esses débitos antes da conclusão da partilha dos bens. No entanto, após a partilha, os herdeiros respondem solidariamente pelas dívidas, independentemente da expedição do formal de partilha, resguardado o direito de regresso previsto no Código Civil.
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- Penhora de Imóvel Financiado: Possibilidade Reconhecida
Em 2023, o STJ admitiu a penhora de imóvel financiado com alienação fiduciária para quitação de dívidas condominiais. A decisão reconheceu a natureza propter rem da dívida condominial, permitindo que o condomínio execute a dívida mesmo que o imóvel esteja financiado, desde que o credor fiduciário seja citado.
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- Impactos no Mercado Imobiliário e Necessidade de Monitoramento
Essas decisões do STJ trazem implicações significativas para o mercado imobiliário. Administradoras de condomínios e investidores devem adotar práticas rigorosas de due diligence, monitorando a situação jurídica dos imóveis e os registros de convenção de condomínio. Além disso, é fundamental estabelecer cláusulas contratuais claras em contratos de compra e venda, financiamento e usucapião, para delimitar responsabilidades e evitar litígios futuros.