A Lei nº 4.591/1964, conhecida como Lei das Incorporações Imobiliárias, regula a constituição de condomínios edilícios e loteamentos, estabelecendo diretrizes para a publicidade, alienação e comercialização de unidades autônomas. Com a promulgação da Lei nº 14.382/2022, houve alterações significativas nos artigos 32 e 66, impactando diretamente as práticas do setor imobiliário.
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Publicidade e Anúncios Imobiliários
A legislação exige que, nos anúncios publicitários, conste obrigatoriamente o número do registro da incorporação e a indicação do cartório competente, conforme o §3º do artigo 32 da Lei nº 4.591/1964. Essa medida visa garantir transparência e segurança jurídica ao consumidor, evitando práticas de publicidade enganosa.
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Alienação e Reserva de Unidades Antes do Registro
A Lei nº 14.382/2022 modificou o artigo 32 da Lei nº 4.591/1964, substituindo a expressão “negociar” por “alienar ou onerar”. Essa alteração permite que o incorporador realize reservas de unidades antes do registro da incorporação, desde que não haja pagamento ou sinal prévio.
O Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) corroborou essa interpretação em decisão que reconheceu a legalidade da reserva de unidades antes do registro da incorporação, desde que o futuro comprador seja informado da pendência do registro e que o compromisso de compra e venda seja formalizado apenas após o registro.
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Cadastro de Reserva e Garantia de Fluxo de Caixa
A possibilidade de realizar reservas de unidades antes do registro da incorporação oferece ao incorporador uma ferramenta para garantir fluxo de caixa durante a fase inicial do empreendimento. No entanto, é essencial que tais reservas sejam tratadas com cautela, evitando a cobrança de valores que possam configurar antecipação de venda, o que ainda é vedado pela legislação vigente.
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Jurisprudência dos Tribunais Superiores
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem consolidado entendimentos importantes sobre a incorporação imobiliária. Em sua edição 229 da “Jurisprudência em Teses”, o STJ afirmou que o descumprimento da obrigação de registro do memorial de incorporação não implica invalidade ou nulidade do compromisso de compra e venda, que gera efeitos obrigacionais entre as partes.
Além disso, para que se viabilize a adjudicação compulsória de unidade autônoma, é imprescindível a formalização da incorporação, mediante o registro do memorial na matrícula do imóvel.
Conclusão
As recentes alterações legislativas e os posicionamentos jurisprudenciais indicam uma flexibilização nas práticas de publicidade, alienação e cadastro de reserva na incorporação imobiliária. Contudo, é imprescindível que os incorporadores observem rigorosamente os requisitos legais, especialmente no que tange à transparência nas informações prestadas aos consumidores e à formalização adequada dos contratos, a fim de garantir a segurança jurídica e evitar litígios futuros.