Em decisão recente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou em 25% o percentual máximo que pode ser retido pelo vendedor em caso de desistência do comprador em contratos de compra e venda de imóveis. Essa medida visa equilibrar os direitos do consumidor e os interesses dos vendedores, evitando cláusulas abusivas que poderiam resultar em retenções excessivas.
Contexto da Decisão
O caso analisado envolveu duas imobiliárias que, em seus contratos, previam a retenção de valores entre 50% e 70% do montante pago pelo comprador em caso de resolução do contrato por inadimplência ou desistência. O Ministério Público de São Paulo ajuizou ação civil pública contra essas práticas, argumentando que tais cláusulas eram abusivas e violavam os direitos do consumidor.
A 3ª Turma do STJ, ao analisar o recurso especial, entendeu que a fixação de um percentual máximo de retenção de 25% não fere o princípio da liberdade de contratar, desde que tal percentual seja considerado razoável e proporcional às despesas efetivamente incorridas pelo vendedor. A relatora do caso, Ministra Nancy Andrighi, destacou que esse percentual é adequado para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta.
Características da Retenção de 25%
O percentual de 25% tem caráter indenizatório e cominatório, ou seja, serve tanto para compensar as despesas do vendedor quanto para desestimular a desistência sem justificativa adequada. Importante ressaltar que esse valor inclui a comissão de corretagem, considerada despesa administrativa da vendedora, e não depende da demonstração individualizada das despesas gerais do empreendimento.
Aplicabilidade da Decisão
A decisão do STJ aplica-se a contratos firmados antes da vigência da Lei 13.786/2018, conhecida como “Lei do Distrato”, que estabelece regras específicas para a resolução de contratos de compra e venda de imóveis. Para contratos celebrados após essa lei, as disposições nela contidas prevalecem, podendo estabelecer percentuais de retenção diferentes, conforme o caso.
Implicações para o Mercado Imobiliário
Essa decisão representa um avanço na proteção dos consumidores, ao mesmo tempo em que reconhece a necessidade de compensação para os vendedores diante de desistências imotivadas. O estabelecimento de um percentual fixo de retenção proporciona maior segurança jurídica para ambas as partes e contribui para a previsibilidade nas relações contratuais no setor imobiliário.
Em resumo, o STJ reafirma seu entendimento de que, em casos de distrato por culpa do comprador, a retenção de até 25% dos valores pagos é razoável e suficiente para cobrir as despesas do vendedor, garantindo equilíbrio nas relações contratuais e proteção aos direitos do consumidor.