Regularizar propriedades utilizando-se do argumento jurídico de usucapião sempre gera muitas dúvidas e interpretações difusas. Para saber como proceder e levar o processo adiante é fundamental compreender aspectos e requisitos legais de algo não mais historicamente intrincado.
A primeira (e principal) fase de um processo de usucapião que, na esfera judicial, pode levar até 10 anos, agravada por perícias, testemunhas e discussões sobre o domínio, além de inúmeros recursos e custas nos tribunais superiores. Já na esfera extrajudicial através de cartórios, chega a ser concluída em apenas 4 meses.
O presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, João Teodoro da Silva, lembra o significado da palavra derivada do latim “usucapio”, isto é, tomar pelo uso, para demonstrar de forma simples o uso desse instrumento essencial à aquisição de imóveis na sua modalidade.
O requerimento, primeiro e crucial passo da jornada, pode ser feito extrajudicialmente sem advogado ou por um indicado pelo cartório de notas diretamente ao oficial do registro de imóveis, instruído e municiado com: ata notarial que afirme o tempo de posse; planta e memorial descritivo; certidões negativas de distribuição da comarca do imóvel e do domicílio do requerente (prova de posse mansa e pacífica, aqui entendida como ocupação do imóvel de forma tranquila, sem contestações ou oposições, evidenciando a estabilidade e a regularidade na detenção do bem ao longo do tempo), e justo título ou comprovantes de pagamento de tributos ou taxas, como provas do tempo de posse e/ou uso.
Vale salientar que, em qualquer modalidade de usucapião, o requerente não pode ser proprietário de outros imóveis rurais ou urbanos.
É, portanto, fundamental para o sucesso do processo e por isso mesmo deverá ser minucioso e embasado elementos que demonstrem a posse e comprovem a elegibilidade para a usucapião. Esse mosaico jurídico que é que abre portas para a regularização efetiva de propriedades.
Usucapião Ordinária e Extraordinária: distinções significativas
A usucapião ordinária, regida pelo art. 1.242 do Código Civil, exige 10 anos de posse mansa e pacífica, com ânimo de dono, a justo título e boa-fé. Caso a aquisição do imóvel seja onerosa, com registro cancelado posteriormente, e o possuidor resida ou invista social ou economicamente no local, o prazo é reduzido para 5 anos.
Por outro lado, a usucapião extraordinária, prevista no art. 1.238 do Código Civil, demanda 15 anos contínuos de posse pacífica, independente de título ou boa-fé. Este prazo é reduzido para 10 anos se houver moradia ou obras produtivas no imóvel.
Atendimento a diversas realidades
Há ainda a usucapião especial que abarca diferentes contextos, como a rural, urbana, por abandono de lar, coletiva e indígena. Cada modalidade possui requisitos específicos e visa atender às particularidades das situações em que a propriedade está inserida. Destaca-se a usucapião especial urbana, que abrange imóveis edificados, incluindo apartamentos em condomínios verticais.
Casos práticos e jurisprudências podem ajudar na melhor compreensão e aplicação da usucapião no cotidiano, como o recente julgado do Superior Tribunal de Justiça em Recurso Especial 1.837.425/PR, no qual a 3ª Turma definiu que, na usucapião, o termo inicial da prescrição aquisitiva é o exercício da posse ad usucapionem, não o conhecimento da violação ao direito de propriedade, ou seja, o STJ estabeleceu que, no caso de usucapião, o prazo para adquirir a propriedade começa quando a pessoa começa a usar e cuidar do imóvel, e não quando ela descobre que o direito de propriedade pode ter sido violado. Na prática, a decisão suscita reflexões sobre a necessidade de os proprietários agirem proativamente para preservar seus interesses, independentemente do conhecimento explícito da violação.
No contexto imobiliário brasileiro, a usucapião desempenha um papel crucial na regularização de propriedades, especialmente em situações de posse prolongada e contínua, alinhadas aos requisitos legais. Além de promover a segurança jurídica, a usucapião contribui para a efetiva utilização do direito de propriedade, ajustadas às demandas sociais e econômicas.
Concluir a jornada pela usucapião significa mais que compreender o processo. João Teodoro conclui destacando, no contexto, a importância de decisões como essa: “Uma ferramenta poderosa para aqueles que buscam consolidar seus direitos de propriedade, a usucapião continua a desempenhar um papel vital na construção de bases sólidas para o cenário imobiliário nacional”.