Prática comum no mercado imobiliário, a venda informal de imóveis financiados pode expor corretores a processos e sanções éticas.
No mercado imobiliário brasileiro, a chamada “venda da chave” — quando um comprador adquire a posse de um imóvel financiado, sem que a transferência do financiamento seja formalizada junto à instituição financeira — se tornou uma prática recorrente, mas também repleta de riscos legais. Embora, à primeira vista, pareça uma solução prática para compradores e vendedores, a informalidade desse tipo de transação pode resultar em sérias consequências, inclusive para corretores de imóveis envolvidos.
Entenda o Risco Jurídico
A legislação é clara: segundo a Lei nº 8.004/1990, qualquer cessão de direitos e obrigações sobre imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) só é válida se houver a anuência expressa da instituição financeira responsável pelo contrato.
Além disso, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem consolidado o entendimento de que transações realizadas sem o consentimento da instituição não têm valor jurídico, podendo ser desconsideradas em disputas judiciais. Isso significa que, em caso de inadimplência, o comprador que adquiriu a posse via “venda da chave” não será reconhecido como responsável legal pelo financiamento — e o imóvel poderá ser retomado pelo banco, deixando ambas as partes desamparadas.
Impacto Direto para Corretores de Imóveis
Para corretores de imóveis, a participação nessas transações pode resultar em problemas que vão além das questões jurídicas civis. O Código de Ética Profissional do Corretor de Imóveis determina que o profissional deve zelar pela segurança e pela legalidade das negociações intermediadas.
Caso seja comprovada a atuação em vendas desse tipo sem a devida orientação legal ou sem a formalização junto ao agente financeiro, o corretor pode ser responsabilizado, tanto judicialmente quanto administrativamente, perante o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI). As penalidades podem incluir:
- Multas;
- Suspensão temporária do registro profissional;
- Cancelamento do CRECI, em casos de reincidência ou conduta considerada dolosa.
Além disso, o envolvimento em transações irregulares pode prejudicar a reputação do corretor no mercado, afastar potenciais clientes e gerar passivos judiciais que se arrastam por anos.
O que dizem os especialistas
Advogados especializados em direito imobiliário recomendam que corretores se atentem aos aspectos formais do financiamento, orientem corretamente clientes sobre os riscos da “venda da chave” e recusem intermediar operações que não contem com a anuência do banco.
“É um erro comum achar que a posse do imóvel, mesmo com um contrato particular, é suficiente para assegurar direitos ao comprador. Sem a anuência formal do banco, o negócio é considerado irregular e isso pode trazer sérias consequências, inclusive para o profissional que intermediar a venda”, alerta o advogado Marcelo Teixeira, especialista em direito contratual.
Conclusão
A “venda da chave” pode parecer, à primeira vista, uma solução rápida e conveniente, mas a prática esconde um cenário de riscos legais que podem comprometer não apenas o patrimônio do comprador e do vendedor, mas também a carreira e a integridade profissional do corretor de imóveis.
O alerta é claro: antes de intermediar qualquer transação que envolva imóveis financiados, o corretor deve sempre exigir a formalização da cessão junto à instituição financeira e, quando possível, orientar as partes a buscar assistência jurídica.