A lei nº 4.591/64 define a Incorporação Imobiliária “a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”. Ou seja, é o processo onde um prédio ou qualquer outro imóvel em construção será construído incorporado a um terreno.
Incorporadora e construtora exercem atividades distintas, que implicam em responsabilidades diversas. O incorporador é a pessoa, física ou jurídica, que realiza a venda ou aceita propostas de compra. Podem ser incorporador – o titular do terreno (proprietário, promitente comprador ou cessionário), o construtor ou o corretor de imóveis, sendo ele responsável pela coordenação da construção e entrega das unidades aos adquirentes, devidamente regularizada no Registro de Imóveis.
O registro deve ser completo e o incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os todos os documentos previstos no artigo 32 da lei nº 4.591/64.
É importante saber que o número de registro deve constar nos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação. Além disso, o registro de incorporação só é válido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação, revalidando o registro por mais 120 dias.
O corretor de imóveis é peça fundamental na incorporação imobiliária, pois ele é o único profissional habilitado a exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, de acordo com a lei 6.530/78.
O registro fornece aos proprietários e aos futuros compradores dos imóveis, segurança na negociação e podem atestar de alguma forma a credibilidade da construtora, bem como a legalidade da venda e do projeto.