Artigo por Rômulo Soares

Nos últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro tem sido marcado por desafios, especialmente em relação à compra de terrenos em loteamentos irregulares, aqueles que não possuem registro formal ou cuja documentação é precária. Em 2025, a legislação sobre o tema permanece rígida, mas a falta de informações claras sobre como agir na hora de adquirir um imóvel pode fazer com que muitos consumidores caiam em golpes e fraudes. Esta matéria tem como objetivo orientar os leitores sobre as precauções necessárias ao comprar terrenos em loteamentos sem registro e explicar como órgãos públicos, como o CRECI, CREA, CAU e Ministério Público, atuam para combater esses estelionatários.

O que é um terreno sem registro?

Um terreno sem registro ou com apenas a posse é aquele em que não há um título formal de propriedade registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Essa situação é bastante comum em loteamentos clandestinos, onde a documentação do terreno é irregular ou inexistente. A posse do imóvel não garante a titularidade do bem, ou seja, quem compra um terreno nessas condições pode estar adquirindo apenas o direito de usar o imóvel, mas não pode legalmente transferir ou vender esse direito.

Como identificar loteamentos irregulares?

Para identificar um loteamento irregular, é importante seguir alguns passos:

1. Verificação na prefeitura: Antes de comprar qualquer terreno, é essencial verificar se o loteamento está aprovado pela Prefeitura Municipal. A falta de licenciamento urbano é um sinal claro de que o loteamento pode ser ilegal.
2. Pesquisa no Cartório de Registro de Imóveis: Um loteamento regular possui matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. A ausência de matrícula ou uma matrícula que envolva disputas ou pendências pode ser um indicativo de fraude.
3. Consulta ao CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis): O CRECI, que regulamenta a atividade de corretores de imóveis, pode ser consultado para garantir que o corretor envolvido na negociação esteja devidamente registrado e habilitado. Corretores de imóveis não registrados são um risco adicional.

O risco de fraude: Estelionatários no setor imobiliário

A falta de regulamentação e fiscalização em alguns loteamentos tem atraído estelionatários, que se aproveitam da boa-fé dos consumidores. Tais fraudadores vendem terrenos com documentação falsa ou sem registro, causando sérios prejuízos aos compradores. A legislação brasileira, especialmente o Código Civil e a Lei de Registros Públicos, prevê punições severas para quem pratica fraudes imobiliárias, mas a falta de fiscalização eficaz permite que esses golpes ainda aconteçam.

Precauções a serem tomadas na compra de terrenos

1. Contratação de um advogado especializado: A assessoria jurídica é essencial na hora de comprar um terreno. O advogado pode realizar as devidas verificações e garantir que a documentação do imóvel esteja em conformidade com a lei.
2. Solicitação de certidão de matrícula atualizada: Antes de formalizar a compra, é importante pedir uma certidão atualizada de matrícula do imóvel. Ela vai informar se o imóvel está registrado no cartório, se existe alguma pendência ou se o loteamento é legal.
3. Verificação da infraestrutura: Loteamentos irregulares geralmente não possuem infraestrutura básica como água, esgoto e eletricidade. A ausência desses serviços pode indicar que o loteamento não possui aprovação municipal.
4. Cuidado com promessas de valorização: Os golpistas frequentemente prometem grandes valorização do terreno em um curto período, o que é uma tática comum para enganar compradores desavisados.

Como os órgãos públicos combatem as fraudes imobiliárias?

Diversos órgãos públicos têm o papel de fiscalizar e combater as fraudes no setor imobiliário, especialmente quando se trata de loteamentos sem registro ou com documentação irregular.

• CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis): O CRECI é responsável por fiscalizar e disciplinar a atividade dos corretores de imóveis. Ele atua na punição de profissionais que comercializam terrenos com documentação irregular ou que praticam fraudes. A entidade também realiza campanhas de conscientização e oferece orientações à população.
• CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia): O CREA tem a função de garantir que projetos de loteamentos, quando realizados, sejam executados por profissionais habilitados. Ele fiscaliza a execução das obras de infraestrutura, como ruas, saneamento e redes de energia, para garantir que o loteamento seja seguro e legal.
• CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo): O CAU contribui para o planejamento urbano adequado e fiscaliza as atividades de urbanistas, arquitetos e urbanistas que atuam na criação de projetos de loteamentos e outras construções. Sua função também inclui assegurar que os empreendimentos sigam normas urbanísticas e ambientais.
• Ministério Público: O Ministério Público (MP) tem um papel essencial na proteção dos direitos dos consumidores. Ele atua de forma preventiva e corretiva, podendo ajuizar ações civis públicas contra loteamentos irregulares e aqueles que comercializam imóveis sem documentação adequada. Além disso, o MP pode agir contra empresas e pessoas envolvidas em crimes de estelionato no setor imobiliário.

Conclusão

Comprar um terreno sem registro ou apenas com a posse é um grande risco e pode resultar em prejuízos financeiros e legais. A melhor forma de evitar fraudes é realizar uma pesquisa cuidadosa e contar com a ajuda de profissionais especializados. Além disso, os órgãos públicos, como o CRECI, CREA, CAU e Ministério Público, desempenham papéis cruciais no combate a essas fraudes e na garantia da segurança jurídica das transações imobiliárias.

Em 2025, a regulamentação do setor continua a ser um desafio, mas a conscientização do consumidor e a fiscalização rigorosa são fundamentais para garantir que o mercado imobiliário seja mais transparente e seguro para todos.