Introdução

A concorrência desleal no mercado imobiliário representa uma ameaça significativa à ética profissional, à livre concorrência e à confiança dos consumidores. Corretores de imóveis, ao adotar práticas antiéticas, não apenas violam normas legais e éticas, mas também comprometem a integridade do setor. Este artigo analisa as implicações da concorrência desleal no contexto da corretagem imobiliária, com base nos artigos 722 a 729 do Código Civil Brasileiro, no Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis e na jurisprudência atual dos tribunais superiores.

1. Fundamentos Legais da Corretagem Imobiliária

O Código Civil Brasileiro, em seus artigos 722 a 729, estabelece as bases para a atividade de corretagem:

• Art. 722: Define o contrato de corretagem como aquele em que uma pessoa se obriga a obter para outra um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
• Art. 723: Estabelece que o corretor deve executar a mediação com diligência e prudência, prestando ao cliente todas as informações sobre o andamento do negócio.
• Art. 724: Determina que a remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei ou ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.
• Art. 725: A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação.
• Art. 726: Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.
• Art. 729: Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

Esses dispositivos legais delineiam as responsabilidades do corretor e os direitos das partes envolvidas, criando um ambiente propício para a atuação ética e profissional.

2. Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis

A Resolução-Cofeci nº 326/92, que aprova o Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis, estabelece normas de conduta para a classe. O artigo 6º, por exemplo, veda práticas como:

• Aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que possam prestar-se à fraude;
• Promover a intermediação com cobrança de “over-price”;
• Angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo moral ou material para outro profissional ou para a classe;
• Desviar, por qualquer modo, cliente de outro corretor de imóveis;
• Praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas. 

Essas vedações visam preservar a ética profissional e garantir a confiança do público nos serviços prestados pelos corretores de imóveis.

3. Consequências da Concorrência Desleal

A prática de concorrência desleal por parte de corretores de imóveis pode acarretar diversas consequências negativas:

3.1. Dano à Ética Profissional

Atitudes como desviar clientes de outros profissionais ou cobrar valores acima do mercado comprometem a integridade da profissão, gerando desconfiança entre os colegas e com os clientes.

3.2. Prejuízo à Livre Concorrência

Práticas como a imposição de tabelas de honorários ou cláusulas de exclusividade não negociadas limitam a liberdade de negociação e podem configurar cartelização, prejudicando a competitividade do mercado. 

3.3. Responsabilidade Civil

Corretores que adotam práticas desleais podem ser responsabilizados por perdas e danos, conforme previsto no Código Civil, especialmente nos artigos 186 e 927, que tratam da responsabilidade civil por atos ilícitos.

4. Conclusão

A concorrência desleal praticada por corretores de imóveis representa uma séria violação das normas legais e éticas que regem a profissão. É fundamental que os profissionais da área atuem com diligência, transparência e respeito às normas estabelecidas, garantindo a confiança dos clientes e a integridade do mercado imobiliário. Além disso, é essencial que os órgãos competentes, como os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (CRECIs), fiscalizem e punam adequadamente as infrações, promovendo um ambiente de negócios ético e competitivo.