Fonte: infomoney.com.br

O Itaú Unibanco anunciou, nesta quinta-feira (10), uma nova modalidade de financiamento imobiliário corrigido pelo rendimento da poupança, mais uma taxa fixa de 3,99% ao ano. A nova opção já está disponível e vale apenas para compra de novos imóveis residenciais.

Vale lembrar que, sempre que a Selic for igual ou inferior a 8,5% ao ano, o rendimento da poupança é equivalente a 70% da Selic mais a variação da Taxa Referencial (TR), atualmente zerada.

Ou seja, com o patamar atual da taxa básica de juros, de 2% ao ano, o rendimento da caderneta está em 1,4% ao ano. Mas se a Selic estivesse acima de 8,5% ao ano, a remuneração passaria a ser de 0,5% ao mês mais a variação da TR – podendo chegar a cerca de 6,2% ao ano.

Portanto, hoje o cliente pagaria uma taxa de 5,39% (3,99% mais 1,4%) ao ano na nova modalidade de crédito anunciada pelo Itaú. E o produto tem um teto de 10,16% ao ano, ou seja, o valor fixo de 3,99% mais o rendimento de cerca de 6,2%, que a poupança pode alcançar em um cenário de alta da Selic.

O banco já havia lançado em abril essa opção indexada pela poupança, mas apenas para incorporadoras.

Características

Os interessados poderão financiar até 90% do valor do imóvel em até 30 anos, com entrada mínima, portanto, de 10%. O crédito usa o Sistema de Amortização Constante (SAC), cujas parcelas vão diminuindo com o passar do tempo.

E é possível usar o FGTS como parte do pagamento, de acordo com as regras previstas pela Caixa Econômica Federal.

Além disso, apenas novos clientes de financiamento imobiliário terão acesso à modalidade. Assim, por enquanto, não é permitido que clientes de outros bancos façam a portabilidade de crédito para esta nova opção.

O Itaú compartilhou uma simulação, considerando um imóvel de R$ 708 mil, com R$ 411 mil financiados, em um prazo de 30 anos e a taxa Selic atual, de 2% ao ano:

Vale lembrar que a Caixa anunciou, em agosto do ano passado, uma linha de crédito imobiliário corrigida pelo IPCA, apesar de o mercado estimar projeções, não sabemos como ficará o patamar de inflação no país. Por isso, é uma opção menos previsível e há a possibilidade do valor da parcela subir ao longo do tempo.

O banco federal também oferece uma opção de financiamento prefixado com juros a partir de 8%, lançada neste ano. Além disso, há a modalidade com juros indexados à TR, que outros bancos também oferecem. O Santander, por exemplo, reduziu os juros da sua linha de crédito imobiliário recentemente para 6,99% ao ano mais a TR.

Vale a pena?

Apesar de a nova modalidade anunciada pelo Itaú cobrar juros abaixo do que se observa nos concorrentes de mercado hoje, já que a Selic está no menor patamar da história, cada família deve avaliar se é a melhor opção disponível. Isso porque, na prática, como acontece no financiamento atrelado ao IPCA, a opção indexada à poupança também conta com uma taxa flutuante – embora limitada a 10,2%.

Assim, à medida em que os juros aumentarem, a remuneração da poupança vai acompanhar o movimento e, consequentemente, o valor do financiamento imobiliário pode subir.

Para Marcelo Prata, especialista em mercado imobiliário, o risco desse modelo de financiamento está justamente nesta imprevisibilidade.

“No pior cenário, esse financiamento do Itaú poderia custar algo em torno de 10,2% ao ano. Mas mesmo com esse limite, o cliente começa pagando 5,4% a.a. e pode pagar muito mais ao longo do tempo, se a Selic ultrapassar a barreira dos 8,5% ao ano. Considerando que são contratos de 30 anos e um cenário econômico de instabilidade, é um risco a ser analisado”, diz.

Ele lembra, porém, que uma possibilidade é realizar a portabilidade de crédito, em caso de elevação da Selic. Assim, caso a linha se mostre desvantajosa futuramente é possível trocá-la por uma dívida mais barata mais para frente.

Ainda que o Itaú tenha falado que, por enquanto, não vai aceitar migração de outros financiamentos, seja do Itaú ou de outros bancos, para a nova modalidade corrigida pela poupança, a portabilidade de saída para outros bancos é permitida.

Fábio Tadeu Araújo, economista e sócio da Brain Inteligência Estratégica, diz que a possibilidade de a Selic subir dos atuais 2% ao ano para 8,5% ao ano não é algo “que se vislumbre nos próximos três ou quatro anos”. Mas não tem como cravar que isso não acontecerá no restante do período de contrato, por exemplo.

Por outro lado, a Selic não deve seguir em 2% ao ano por muito tempo. Segundo as expectativas do mercado, a expectativa é que os juros básicos encerrem este ano em 2,00%, mas já subam para 2,88% em dezembro de 2021, conforme prevê o mais recente boletim Focus do Banco Central.

A perspectiva de aumento dos juros também ganhou força com os últimos dados de inflação mostrando que os preços estão voltando a subir de forma mais acentuada, puxados pelos alimentos – lembrando que a Selic é um instrumento usado pelo governo para conter a inflação.

Araújo acrescenta que uma vantagem dessa modalidade na comparação com o financiamento atrelado ao IPCA + juro fixo, hoje oferecido pela Caixa e outros bancos, é que o IPCA flutua mensalmente, diferentemente dos juros da poupança, que se alteram conforme as decisões tomadas nas oito reuniões do Comitê de Política Monetária (Copom), a cada 45 dias.

“Nesse sentido, é mais arriscado imaginarmos um financiamento atrelado ao IPCA do que à poupança, já que fica mais difícil prever o que pode acontecer com os preços. Essa nova modalidade vale muito a pena, principalmente, para pessoas que queiram o empréstimo por um período menor, ao redor de dez anos”, diz.

Mas a recomendação para o cliente é avaliar o apetite ao risco antes de fazer o financiamento. “Quem não está disposto a tomar risco pode sempre optar pela taxa de juros fixa. Naturalmente, essa pessoa vai pagar mais caro, mas vai correr menos risco no curto prazo. Além do de que ela pode se proteger caso a inflação ou a taxa de juros, que sempre andam juntas, voltem a subir muito”, avalia.

Redução de taxas

Além do crédito imobiliário atrelado à poupança, o banco também anunciou uma redução de taxas nas modalidades de financiamento que já exisitam. A linha tradicional atrelada à TR, que tem taxa fixa ao longo de todo o contrato, passa a ser de 6,9% ao ano, ante 7,3% ao ano até então. E o percentual financiado subiu para até 90% do valor do imóvel. Antes, era possível financiar até 80%.

Na linha de home equity, modalidade de crédito pessoal em que o cliente usa o próprio imóvel (quitado) como garantia real do empréstimo, o banco ampliou a oferta para todo o varejo. Antes, a opção era limitada a clientes de alta renda. Nessa modalidade, o cliente encontra taxas que partem de 0,94% ao mês + a TR e tem até 10 anos para pagar.

Crédito com garantia de imóvel financiado

Por fim, o banco também anunciou a linha de crédito para pessoas físicas com garantia do imóvel (CGI) financiado, opção autorizada recentemente pelo Banco Central e regulamentada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN).

Na prática, o cliente pode solicitar um crédito pessoal de livre uso, com a mesma taxa do financiamento imobiliário já contratado no Itaú, oferecendo o imóvel não quitado como garantia.

Outra regra é que o valor do crédito pode chegar ao saldo devedor do cliente no financiamento. Assim, considere que um cliente financiou R$ 300 mil de um imóvel cujo preço era R$ 500 mil. Se faltavam R$ 140 mil para o cliente quitar esse financiamento já adquirido, esse valor será o limite de crédito que ele conseguirá por meio do CGI financiado.

E o prazo do novo crédito deve ser, no máximo, igual ao prazo remanescente da linha já contratada. Ou seja, caso reste um período de dez anos para o cliente terminar de pagar o financiamento, o novo crédito também será de até dez anos.