Uma dúvida que paira no ar toda vez que um negócio imobiliário é desfeito, é se a comissão do corretor de imóveis é devida mesmo com a desistência de alguma das partes, ou seja, tem prazo, não tem. Isso porque, o profissional imobiliário tem o importante papel de aproximar as partes e envolver o bem para que a transação seja feita da forma mais segura. Mas se há desistência de alguma das partes, é importante saber como lidar com a situação, para que ninguém seja prejudicado.
Para a especialista em Direito Imobiliário, Larissa Ribeiro, a comissão “é devida, sim! Pois a intermediação foi concluída mesmo com a desistência do negócio, a não ser que o corretor concordou em renunciar esse direito. Mas há uma ressalva, se houver a desistência do prazo de sete dias, o corretor terá que devolver, caso o contrato tenha sido assinado em estande ou fora da sede da empresa. E complementando, o prazo de desistência se aplica apenas aos contratos de incorporação imobiliária sob a estude da Lei 13.786/18.
Consultado pelo Radar Imobiliário, um corretor de imóveis disse que sim, também, já que conforme o artigo 725 do Código Civil Brasileiro, a comissão é devida ao corretor de imóveis mesmo que haja desistência das partes, desde que comprovada a intermediação do negócio e o seu fechamento. Ele ressalta que, isso independe de ter contrato de exclusividade ou não. O que é necessário é que se comprove a intermediação e a prestação dos seus serviços para o fechamento do negócio.
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Inclusive, mesmo que o fechamento tenha sido feito depois da dispensa do corretor de imóveis, o Código Civil cita que: Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.
Para o advogado e professor da área imobiliária, Ubirajara Guimarães, é essencial identificar em que momento se inicia a intermediação imobiliária, e em que momento ela se conclui. Pois, a compra e venda é composta por várias fases, envolvendo o esforço do intermediador imobiliário desde o início das negociações até a efetiva transmissão do imóvel pelo registro civil do título imobiliário no respectivo Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do CC/02.
Desta forma, é devida a comissão de corretagem quando o intermediador alcança o resultado da mediação, mesmo que as partes venham a se arrepender posteriormente. Mas, Guimarães, aponta que pode haver algum erro de interpretação quando, ao tentar identificar o momento em que se dá o “resultado previsto no contrato” ou resultado útil.
Certo é que, uma vez alcançado o resultado, o arrependimento das partes não exclui a onerosidade do pacto de mediação. Tendo em vista uma série de decisões judiciais com entendimentos diversos, o STJ consolidou o tema interpretando que o resultado útil obtido pelo trabalho de mediação do Corretor de Imóveis ocorre com a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal.
Cumprido esses requisitos é devida a comissão do corretor de imóveis mesmo que o comprador ou vendedor venha a desistir do negócio posteriormente.
Entendimento do STJ:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR APÓS ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. COMISSÃO DEVIDA. 1. Discute-se se é devida a comissão de corretagem quando, após a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento de sinal, o negócio não se concretiza em razão do inadimplemento do comprador. 2. No regime anterior ao do CC/02, a jurisprudência do STJ se consolidou em reputar de resultado a obrigação assumida pelos corretores, de modo que a não concretização do negócio jurídico iniciado com sua participação não lhe dá direito a remuneração. 3. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida. 4. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor. 5. A assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal demonstram que o resultado útil foi alcançado e, por conseguinte, apesar de ter o comprador desistido do negócio posteriormente, é devida a comissão por corretagem. 6. Recurso especial não provido. RECURSO ESPECIAL Nº 1.339.642 – RJ (2012/0103683-1).
Em outra decisão do STJ, em 2020, foi entendido pela Terceira Turma, que as provas dos autos são claras em demonstrar que houve a assinatura do contrato, intermediado por corretoras de imóveis, e depois o negócio foi desfeito por fatores alheios à atividade das intermediadoras, o que justifica o pagamento da comissão. Veja.
Inclusive, consultada a assessoria jurídica do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), eles reforçaram o parecer do STJ, que é devida sim a comissão do profissional, mesmo que haja desistência do produto.
Claro que é importante mencionar no ato da desistência, o motivo do negócio não avançar, pois isso fará toda a diferença na hora de judicializar ou não uma ação.
Nesse artigo, Ubirajara Guimarães ressalta os principais pontos que envolvem o fato.
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